济南

楼市拟设涨跌停板 调控真的要松绑了吗?

  最近,又有一些关于楼市的新消息。

  最重要的,是深圳规划国土委员会、深圳市人民政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》意见的通告。

  

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  里面提到的举措包括:

  对于房地产开发企业资本金账户提出要求。提出房地产开发项目申请预售前,项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。

  强化对于捂盘的限制,取得预售许可证后,房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次性公布全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格,并公开对外预售。

  最重要的一条是——房地产企业确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

  通俗一点说,若真实施,相当于在新房市场也设了涨跌停板。

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  对上涨设置幅度的解读,大多是偏利好的。

  因为这意味着,这其实是放松了对于新盘的定价。

  目前,大多数城市的房地产市场实行“限价”。这个限价,既包括了定价的基准,也包括了调整的空间。

  比如,某开发商有一批高层,毛坯,领出第一张预售证的价格是2万元/㎡。那么,在限价没有放开时,后面开的类似组团(高层、毛坯),价格调整的空间就很小。

  换句话说,购房者基本没有了以往所谓的“首开红利”。

  而允许上涨15%,理论上,给了开发商一定的空间。在限价没有取消时,这是开发商所能获得的比较理想的结果。

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  但现实是,目前的行情下,即便放开限价,开发商有底气涨价吗?

  恐怕没有。活下去,靠的不是涨价,是跑得快。

  有一个可怕的数据,今年9月至明年10月,房地产企业将迎来第一次偿债高峰,规模约3800亿元。

  摊到每个月,大约是310亿元。

  所以,我们可以看到,近段时间再融资的房企数量非常多,利率也水涨船高。

  最夸张的,已经达到了年化14%。

  没办法,利息再高也得借啊。不然,之前的债拿什么还。

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  当然,也可以卖房子。

  头上悬着如此高昂的债务,明年将是开发商近身肉搏的惨烈一年。本来,降价促销是开发商惯用的招数。

  比如,某以爱马仕皮带老总著称的全国性房企,每年固定时候,都会来一趟8折销售。

  但15%幅度的设置,相当于给大家设了一条底线。

  能动用的武器,没开战前就全部公开了。看你们怎么打,也是一种艺术。

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  涨停板也好,跌停板也好,理论上,是一种熔断机制。

  当然,你也可以保留想象。因为毕竟字面意思是:调整前办理备案变更的,可以不理会这个幅度限制。

  但在中国,文件的出台是一件极有艺术性的事。比如,为什么定15%,而不是10%或20%?

  而熔断机制的本质,是降低流动性。

  它对交易会产生什么影响?最典型的例子,是中国股市曾在已有涨跌停板的基础上,还设立了5%和7%两条熔断线。

  结果,有那么几天,从事与股市相关行业的人员,15分钟就下班了。

  因为当时行情不好,股市触发了往下熔断。所有交易被停止了。一家证券营业部,那几天的佣金收入,只有900元。

  这个制度仅仅实行了4天,就被叫停。

  楼市当然不会因为设立了类似“涨跌停板”的政策,而导致交易全部暂停。

  事实上,以深圳目前的情况,楼市上下波动超过15%的的可能性,也不大。

  但投资市场里有句真理:

  一切限制流动性的行为,最后都会增加波动性。

  这句话,既然可以用来解释2016年的股市熔断,或许,也可以用来预测今后的楼市。


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