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房地产税五问,对咱老百姓意味着啥?

2017-03-02 来源:半岛网
 
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  房地产税何时来?“有房一族”对此话题甚为关注。23日,住房和城乡建设部部长陈政高及副部长陆克华发声。关于房地产税,陆克华称,房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央要求开展工作。

  第一问:房地产税到底是啥税?

  很多人对房地产税和房产税傻傻分不清,这两个概念到底有啥区别呢?

  对此,锐理数据山东区域总经理马光明解释说,“房产税最早在新中国刚成立不久1950年即提出该税种,先后经历了房产税—物业税—房产税—房地产税等名称变迁。其实在当前税制体系中,并没有房地产税这一税种,它一个综合性概念,包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单说,‘房地产税’包含了‘房产税’。而当前老百姓关心的是在房屋保有环节征收的税费,其实并不是房地产税,而是房产税,或者2003年所提的物业税。但在近两年国家正式文件或相关部门的表述中,都是使用‘房地产税’这个概念,是因为《中华人民共和国房产税暂行条例》中所指的房产税,与当下所提‘房产税’已有较大差别,应当是尊重税收法定主义原则的表述。”

  对于风雨满城的房地产税,青岛融智汇董事长龙江分析认为,对于税的具体名字和征收范围目前还不得而知,也有可能被称为不动产税,但可以确定的是这个税种是针对买房者的,是一个综合性的,也有可能牵扯到土地出让金的内容。

  “个人认为,无论叫什么名字,得先有一个范围定性,目前正在做设计。如果实行这个税种,那么前面的70年的土地出让金肯定要有影响,可能在年限上出现一个变化。”龙江说,出台这个新税种的目的,首先要把高房价的土地成本降下来,避免“寅吃卯粮”现象的发生。

  第二问:房产税是否会成为房价“杀器”?

  房地产税作为最近一年大家讨论地最为激烈的话题。普遍都认为房地产税的出台有利于控制房价,这个深得民心的观点,让百姓对房地产税的期望也越来越高。

  “这要看房地产税包含的内容有哪些,这可能是包含土地、建设、持有三个阶段的税率的表现,如果土地成本降下来,那么可能对房价产生比较大的影响,如果这个假设成立的话,买房成本可能就会降低,但是持有成本会增加。”龙江分析认为。

  对此,科威不动产总经理认为:“这应该是学习国外发达国家和地区产生的一个税种,房子将来应该还是以存量为主,房产开发新项目应该是越来越少的,这样就改变了目前单纯卖地的模式,将税分散到未来几十年收取,避免了各种地王的出现,不至于越推越高。对于房价来说,‘杀器’这个词汇太大,应该还是以稳定房价为目标。”

  马光明分析说:“我个人认为房地产税短期内,出台的可能性比较小,尤其是全国范围内推行的可能性更小。虽然,房地产税被列入了本届人大的立法规划,但在很多重要的立法问题上,至少从在官方的表述上看,很多问题并没有一致的共识,比如征收房产税的目的、征收对象,尤其是70年的土地使用权要不要重复征收。另外征收之前的很多准备工作,比如不动产统一登记的落实、房屋的价值评估体系、征收的程序、征收税率等问题尚未有明确的方向和结论。”

  至于会不会成为房价的“杀器”,马光明认为跟上述问题有很大的关系,无法预判。比如,如果征收的目的是抑制投资需求、平抑房价,征收对象是投资客(三套以上房产),且按照当年房产真实价格评估,税率较高,那必然导致投资客大量抛售房产,价格必然下降。

  戴德梁行山东区域总经理张春雨认为,房地产税并不是影响房价的决定性因素。有了房地产税,持有多套房的成本将大增,准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来,相当于增加了供应减少了需求,而一项商品供应量增加需求减少可能会引发它降价。那么房价真的会降吗?只能说或许会有影响,但不足以真正起到降房价的作用。这主要是因为,在房产刚性需求占据市场主导的今天,由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产,不足以起到降低房价的作用。中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。便将来全面开征,规模也远不及私有制下的房产税规模大。所以,房地产税这部分流动资本调控房价的能力还是有限的。此外,影响房价的因素很多,房地产税不是决定性因素。

  第三问:房地产税对哪些人群会有较大影响?

  有分析认为,囤积了大量住宅的人、盲目购买了旅游物业养老地产的人、盲目购买了三四线城市住宅的人、超承受能力买多套房的白领、手中有多套房负债率非常高的炒房者等人群,受新税种出台的影响最大。

  对此,马光明也同样认为目前的舆论预期是投资、投机客。“对哪些人群有影响,取决于届时出台的税收条例中所指定的征收对象,当前无法预判。”马光明进一步补充说。

  龙江也认为:“细则没出台,不能妄断,无论如何,对于持有多套房子的人是影响最大的,整体来说,这项税种对于投资群体来说是起到限制作用的。这样就可以将市场上存量的房子释放出来,从而对市场上的供需关系起到影响的作用。”

  房地产税对市场的影响是长期性的,孙杰介绍说:“一般来说,对一个家庭来说,拥有两套房产是比较正常的,一套属于刚需,一套用来改善,个人认为,对于这个群体来说影响是不大的,房子少的话,国家政策应该会有一个免税的面积。面积占有多的话,那肯定是受到的影响就会很大了,拥有的房产越多,肯定是缴税越多。”

  另外,张春雨认为,并非没有房产就能躲避房产税的征收,租房者才是真正的费用承担方。那些正在出租的房源,房地产税开征将提高持有成本,房东会直接转嫁到房租里。所以,如果继续租房,不单单是继续要付给房东租金,还要变相替房东缴纳房地产税。

  第四问:会不会增加刚需族的购房成本?

  对于刚需族来说,孙杰认为是肯定不会受新税种影响的,“刚需族本身就是需要买房子的,国家也倡导,房子是用来住的,不是用来炒的,确定了房地产市场向着打击投机、防止热炒的方向推进,就算是对房产持有征税,这部分人群也是免税人群,国家是鼓励刚需族购房的。”

  马光明也同样认为:“会不会增加刚需族的购房成本,条例细则未出台之前也无法预判。根据当前的舆论预期,征收对象应该不会包含刚需族,那自然没有影响。”

  “从购房环节来说,新税种可能会降低购房环节的成本,无论是对刚需族来说,还是其他人,可能买方的购房成本都会降低了,但是在持有环节的成本会增加,总的平衡来说,对目前的房地产市场会产生哪些影响,因为目前细节还没有出来,所以也确实不能妄断。”龙江分析认为。

  针对未来的房地产税改革,对基本生活住房不收税、超过基本标准才收税,也已成为业界共识。2011年上海、重庆已试点房地产税,从房产税政策来看,刚需族并不在房地产税征收范围内。”张春雨说。

  第五问:今年年内房价将会出现啥走势?

  业内分析认为,房产税是房地产政策调控层面长效机制的建设,会影响未来10年、20年的房价走势,而不是短期的价格波动,否则也丧失了房产税出台的意义。

  马光明说:“房产税对2017年的房价走势没有直接影响,只会在一定程度上改变投资客心理预期,从而改变需求量,从而影响价格走势。但投资客的预期会不会因此而改变很难说,毕竟物业税也曾经喊了十几年了,喊来的结果是:十几年前只有‘大户投资’,而当前是‘全民投资’。”

  据了解,目前房地产税法草案已经完成,最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是,即便提交全国人大常委会审议,也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上,房地产税法在2017年出台是很困难的事情,也可以说是不可能的事。孙杰分析认为,立法是有一个过程的,今年出台的可能性不大。“新政策应该是一个长期的影响,而且以后是对持有环节产生影响,可能一个人持有十套、二十套房产的情况就不会存在了。”

  龙江分析说:“前几年就有很多人说,国家可能会实行这个政策,个人认为,这个新政策可能比较成熟了,但是可能会在2018年之后才能出来,对于2017年来说,如果细则出来了,可能就会对市场产生一个较大的影响,如果相关细则不公布,可能对房价影响不大,因为目前青岛正在向着一个国际化都市发展,个人还是看好2017年青岛市房地产市场。”

  张春雨表示,房地产税政府已提及多年,一直在不断推进中,但具体落地时间并未确定,所以其对房价影响有限。预计2017年,青岛商品住宅成交量会实现平稳增长。价格方面,受制于住宅用地拿地成本的不断攀升,预计未来青岛商品住宅成交价格会继续上升,但增速会有所下降。


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