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2016过半除了价格涨了 二手房市场还发生了什么

2016-07-15 来源:京华时报
 
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   2016年上半年呼啸而过,二手房市场宛如一场大戏,角色丰满又跌宕起伏。

  


    首付下调,降准如约而至,在政策的一再刺激之下,二手房市场在2016年前三月屡创新高,一二线城市二手房成交赶超甚至数倍于新房市场,一二线全面步入存量房时代。

    火爆之下隐忧不断。首付贷在争议中被叫停,一二线城市相继发布调控政策,市场从最高点回落,并有可能继续下滑。

    激烈的市场竞争之下,也不乏亮点。地产电商平台继续革新,“四方场景”、“16项交易保障”的推出全面提升了二手房交易效率。

    政策盘点:先松后紧,一二线城市调控升级

    在经历了2015年的5次降准、5次降息以及一系列限购政策松绑之后,2016年初,在中央政府“去库存”方针的指导下,进一步放宽政策,不过力度相比去年已经有所减弱。

    2月2日,在不限购城市中,居民首套房最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。由此,部分城市在购买首套房的时候仅需两成首付。

    2月21日和22日,连续两日对公积金和税收进行调整,进一步刺激消费者的购房意愿。一方面,央行上调公积金存款利率:职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.5%存款基准利率执行。另一方面,下调了购房过程中的税收:个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税;90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税,90平米以上减按1.5%征收契税。

    3月1日,2016年的第一次降准,央行下调存款准备金率0.5个百分点。至此,2016年上半年房地产市场的宽松政策算是告一段落。

    因为市场过分的火爆,原本倾向于宽松的政策也开始转向。3月下旬起,部分一二线城市政府先后出台多项调控政策,抑制房价过快上涨。

    3月25日,上海发布了号称史上最严的“沪九条”,二套房首付提至5成,外地户籍购房需缴满社保5年。深圳也于3月30日跟进,将首付比例提至四成,非深圳户口社保1年提高至3年。

    之后,北京通州区商住限购,商业办公项目不再对居民出售;廊坊首付比例不得低于30%;苏州限定房价涨幅;南京发布“最严限涨令”,首套房认房又认贷;武汉、青岛下调公积金贷款额度;江苏要求落实差别化个人住房信贷。

    相比于宽松政策都是面对全国的,此番推出的调控政策,几乎都集中于市场表现较好、房价上涨过快的一二线城市。这与以往全国范围的调控还是有比较大的区别。本就没有取消限购的一线城市,也在这次调控之后,进一步提升了购房门槛。

    市场盘点:城市分化加剧,存量房时代到来

    二手房市场的表现历来与政策息息相关。

    2016年的前三个月,在众多利好政策的刺激之下,一二线城市延续了2015年以来强劲的市场表现,屡创新高。而从4月起,受制于众多调控政策的出台,成交量开始逐步下滑。

    以北京为例,1-3月,市场快速升温,交易量逐月走高,3月份交易量突破3万套,创下3年来的单月成交量新高;4-5月,市场冲高回落逐步降温,但成交量仍在2万套以上;6月,市场交易量出现断崖式下跌,交易量萎缩近5成,仅有1万余套。

    上海的二手房成交量在“325”新政出台前后的一个月,也出现了巨大的反差。4月上海全市二手成交19716套,同比下降45.3%,环比3月份成交55388套,下降64.4%。

    尽管政策的变化,使得一二线城市的二手房市场有了较大的变化。但总体而言,2016年上半年的二手房市场是近几年来表现最好的。比如,北京上半年全市二手住宅共成交135507套,环比2015年下半年增长20.6%,创下2010年以来半年度交易量的新高。

    不过,三四线城市因为大量的人口导出,市场活跃度一直不高,二手房市场持续保持低迷。这也使得一二线和三四线城市的二手房成交量越拉越开,市场分化不断加剧。

    另外,值得一提的是,一二线城市的二手房市场已经开始超过新房,正全面买入存量房时代。

    相关数据显示,2016年前4个月,北京二手房成交面积791.7万平方米,约为新房成交面积的3.5倍;上海二手房成交面积1089.03万平方米,约为新房成交面积的2倍;深圳二手房成交面积421.74万平方米,约为新房成交面积的2.3倍。部分二线城市比如南京、福州自2016年以来的二手房交易量也已超越新房。

    目前,国内的二手房市场由一二线城市所主导,受制于政策调控,下半年市场或将会延续总体下滑的态势,不过幅度可能相当有限。

    2016年上半年的二手房市场,充满着各种对立和转变,犹如一半是火焰一半是海水。不管是政策的前后转变,市场的冲高回落,抑或新旧势力的对峙,都让大家更为真切的了解认知了整个市场。

    2016年,正处于中国整体房地产市场从新房市场向存量房市场转变的关键时刻,谁在其中站稳了脚跟,谁或许将成为未来房地产市场的真正主角。余下半年,让我们拭目以待。


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