开店选址方式及作业流程

开店作业流程
一选址评估
1 该地点的基本信息。
1.1 该地点名称,所处商圈
1.2 该地点的知名度交通是否便利 是否有车位
1.3 该地点目前的产权状态(公有房私有房二房东 其他)
二该地点的基本情况
2.1 房屋结构和现状(图片装修图片)
2.2 该点的物业管理权,管理公司是哪家
2.3 该点的水电供应排烟系统排污系统清除系统的改造(见草图)
2.4 该点是否可以悬挂广告招牌向谁报批
2.5 该点未来的发展趋势,是否拆迁
三租金
3.1 租金额及付款方式,租金是否包括物业管理费,管理费是多少其他
费用(水电排污)
3.2 租金是否会递增递增率
3.3 合同期限免租期多长时间
3.4 是否交装修保证金?多少?如何退还?
四各项费用预算
1 租金押金前期周转资金(6个月)
2 装修费(方案由装修公司出)
2.1 店内总体包括吧台包厢厨房改造 排烟污系统改造消防改造
费用
2.2 店外门头广告招牌灯箱车位雨蓬等费用。
3 设备器具桌椅采购费用(见附表)
4 首批物料进厂的原材料,附料等采购费用。
5 各项执照的办理及公关费用
6 其他费用
三经营费用
1 企业自身定位
1.1 根据经营面积和所处的商圈结合“地点评估表”指定产品目录
1.2 菜单得分类餐饮的比例产品定价
1.3 根据营业面积经营品种定位人员
2 商圈周围竞争对手的调查
2.1 周围同行业的知名度(品牌竞争)都有那些
2.2 同行业产品的定位,经营什么类型的产品
2.3 同其他竞争对手相比我们的优势,采取什么样的竞争手段。
3 制定经营管理计划,有效进行资源管理整合,并指定发展目标,实行目
标化作业生产经营
四装修施工人员招募证照办理
1装修施工
1.1 与装修公司敲定装修方案后,开始动工
1.2 装修中的配合
2 人员招募
2.1再装修中进行人员招募
2.2 招到定岗的人员后进行职前培训
3 证照办理办理相应的卫生环保工商税务消防等相关的证照
五 工程验收试营业
1 成立工程验收委员会,验收装修工程
2 设备首皮物料进场试营业
3 试营业期间存在的问题的纠正并总结经验。
4 开业前的宣传。
4.1 宣传的渠道载体费用
4.2 开业前各项准备工作(开业庆典的筹备邀请剪彩的佳宾开业捧
场的客人开业时的优惠活动)
5 最后确认各项事物完毕无误。
6 开业

餐厅选址方法

为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法,当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型,作为人们选址的辅助参考。这里提供美国餐饮企业家卡尔?卡彻?恩廷(carl karch ent)设计的一个选址模式,这一模型是通过占有充分的市场资料,运用多元回归分析来预测和评估某一连锁餐厅的位置优劣。

  1.对于某一连锁餐厅位置来说,要想进行评估,都必须获得如下有关本区域的数据:

  (1)附近街道上的日常交通流量(每天的车辆数)。
(2)本区域内所有餐厅的座位数。
(3)工薪阶层人口所占该地区人口的比例。
(4)10分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数。
(5)周围10分钟就可到达的单身人数。
(6)本地区人口的平均年龄。
(7)营业区域内已有的连锁餐厅数。
(8)本区域方圆2.5公里以内的人口总数。
由此可建立如下线性回归方程:
y=a-x[,1]a+x[,2]b+x[,3]c+x[,4]d
其中:
这家连锁餐厅的预计销售额。
本区域内所有餐厅的座位数。
工薪阶层人口在该地区人口中所占的比例。
该地区人口的平均年龄。
10分钟内到达这家餐厅的职员人数。
经验系数。
用来衡量a、b、c、d4个因素权重的系数。

  2.如果上述4项主要信息参数达到如下的要求, 则在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件:

  (1)本地区所有餐厅座位数a不少于1200个。
(2)该地区约有75%的人口属于工薪阶层,即b≈75%。
(3)该地区人口的平均年龄c在26~32岁之间。
(4)10分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅,d≈10 000。

  当然,任何一个模型都不可能十分全面的说明所有的问题,连锁餐厅的选址问题,还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模型,以对我国餐饮行业连锁经营的发展起到较大的促进作用。 餐厅选址应考虑的因素很多,主要涉及地理、经济、市场三个方面。

 

一、交通状况

交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少,它意味着潜在的客源。但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度,如在交通要道,尽管交通极为频繁,但过往的旅客根本没有就餐的机会,也产生不了就餐的欲望;有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。开餐厅的地点必须交通便利,进车停车方便安全。选址即便远些,只要交通便利,也会顾客盈门的。

二、环境特性

餐厅周边环境的特性直接影响餐厅的经营,必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域,餐厅要采用不同的营销策略。
餐厅的周边环境如果整洁、幽雅,再加上营造较好的内部环境,如幽静的休息室、清洁的洗手间等,就能吸引更多的顾客。美国一家调查公司曾对餐厅中顾客的爱好做了一个调查,发现餐厅休息室以及餐厅周边环境整洁,竟是大多数顾客光顾的最大理由。可见,创造整洁、幽雅的环境显得多么重要。

三、区域规划

区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建。如果未做分析,餐厅就盲目上马,在成本收回之前就要拆迁,无疑会使餐厅经营者蒙受损失或者失去原有的地理优势。所以在确定餐厅位置之前,一定要向有关部门进行咨询。

四、竞争程度

对于竞争的评估可以分为两个不同的部分来考虑。提供同种类型食品服务的餐厅可能会导致直接的竞争,这会被认为是消极的因素。间接的竞争包括提供不同菜品和不同服务的餐厅。在所选地点,任何一种形式的竞争都是值得考虑的,这可能意味着一个潜在的绝好地点,同样也可能会是一个很糟糕的地点。直接竞争未必会导致两败俱伤,相反还可能促进双方共同繁荣。

竞争密度是指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内餐厅的总座位数,即生意是否过密。这体现了本区域内餐饮业的供求关系,是对竞争激烈程度的一种直接反映。通常是竞争越激烈利润越低,但这些分析在某种情况下也不是绝对的。例如,在洛杉矶附近的雷伊小船坞,聚集了30多家风味各异的餐厅,人们慢慢地把该地区看作就餐和娱乐的好去处,结果绝大多数餐厅生意都非常兴隆。

在行业密集的地方,往往会出现商家吸引商家,人流吸引人流,形成一方繁荣的局面。但在这类地方办餐厅,各餐饮企业一定要有自己的风味特色,餐厅之间既要有竞争又要能互补,只有这样才能取得成功。

五、地区经济背景

要注意选址区域的经济发展趋势,特别是商业发展速度,这对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照,详细考察它们的经济发展模式,因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。

六、价格

和大多数商品一样,好的地址比不好的地址需要更多的费用。如果你正在开辟第一个餐厅,可能买不起最好的地段。但是好的地址对于开餐厅是非常重要的,只要细心,你会找到一个价格合适的好地址。

七、市政设施和服务

市政设施包括经营所必须具备的能源供应,如水、电、燃气(天然气、煤气等),下水设施,周边道路和建筑的建设与绿化,垃圾处理设施,通讯设施,消防设施等。市政服务包括与上述设施有关的服务和环卫、环保、治安等情况。这些将决定餐厅周围是否具有良好的社区环境。


餐饮选址必读

流动经营餐饮选址

可以根据市场变化随时可以更换经营地点,主要在步行街、商业界、闹市区、学校、夜市、住宅区、公园等。

餐饮店中店经营选址

根据当地消费,有些地区消费倾向与商场,超市内(即店中店),设店较好,就要考虑当地消费集中的超市,大型商场,人流量相当大。

橱窗和餐饮店面经营选址

单店的正确选址,不仅是成功的先决条件,也是实现特许经营标准化,简单化,专业化的基础。

餐饮选址确定重点要在哪个商圈开店,主要目标是哪些,在商圈选择的标准上,一方面要考虑,餐饮店自身的市场定位,另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。

餐饮店面位置突出、容易被顾客发现、主商业圈:所属店面120米内,副商业圈:即距所选店面1200-2000米周围区域。

商业中心、休闲广场、工厂附近、车站码头周围、大中小学校、住宅小区、饮食较为集中的地方。临街、距离街道较近,交通方便。水电、排污等硬件设施要齐全。

总之,选定特许经营方式,根据自身的经济情况,针对所属区域自判断和前景预测和咨询,由公司最后认可特许经营 ,条件充分做综合分析,评估后做决策性敲定。

快餐企业如何解决选址问题

选址是决定快餐店成败的关键,选址是快餐企业发展的头等大事,选址最重要的就是要客观,要知彼知己,要不带任何主观和功利色彩地对店址进行分析评价和决策,这样才能掌握一个店址的优势与不足,正确评估开店的可行性,选择最合适的店址开店。对快餐企业而言,通常有三种方式可以解决选址问题:

一种是凭经营者的经验和感觉进行选址,这是很多快餐企业采用的方式。这种方式的优点是经营者亲临现场考察,能够掌握商圈和店址的第一手资料,但这种选址方式存在明显的不足:经营者主要凭经验和感觉来决策而缺乏更充分的事实依据,看问题往往做不到全面和系统,而且经验和感觉也经常是不可靠的。采用这种选址方式经常会犯一些致命的错误,很多快餐店铺开了关,关了开,就是因为经营者过于相信自己感觉。

第二种选址方式是在企业内部设置专门负责选址的机构,由专门人员负责选址调查分析,得出结论后由经营者进行决策。由于对店址进行了调查,对店址的实际情况的了解会更全面,一定程度上避免了单纯依据经验和感觉的不足,在此基础上做出的决策会更为客观可行。这种选址方式存在问题是不易客观,内部人员为了完成选址任务会有较强的主观倾向性,戴着有色眼镜看问题容易出偏差,这是选址的大忌。另外目前选址方面的人才很缺乏,内部人员缺乏科学的方法,难以掌握选址的规律,这会极大地影响选址结果地正确性。此外中小快餐品牌实力较弱,专门养几个人负责选址也是一笔不小的支出,对他们来说必要性不是很大。

第三种选址方式外包给专业公司。目前市场上有一些专门从事商圈和选址调查研究的咨询公司,能为快餐企业提供选址服务。这些公司的通常作法是先根据企业的实际情况了解顾客特征和选址规律,帮助制定选址策略和店址分析决策方法,然后对备选店址进行全面系统的调查,对店址进行科学客观的评价和提出是否可行的专业意见,经营者可据此做出正确的决策。委托专业公司选址的好处是:专业公司能站在第三者的角度对店址进行评价,得出的结论会更为客观;专业公司有专门人员负责选址,这些人有丰富的经验;专业公司掌握科学系统的选址方法,得出的结论更为科学可信。外包给专业公司的缺点是需要支付一笔可观的费用。但选址的花费是一种投资,能提高整个资金的安全性和投资回报率,提高开店成功率,掌握选址方法,为此付费完全值得。

以上三种选址方式各有利弊,企业可根据自己的实际情况灵活运用。一般来说,如果经营者有丰富的选址经验并掌握一定的方法,有能力利用自己的经验和直觉对店址价值做出正确判断,就可以使用第一种选址方式。如果经营者没有快餐行业经验,尤其是没有快餐选址经验,最好不要用这种方式,不要拿自己的钱去冒险。对于实力较强的快餐企业,每年开店数量较多,可以考虑成立一个部门负责选址,前提是必须有可行的选址方法或者能特色到掌握方法的人才,否则找外行来负责选址,等于拿自己的钱给别人交学费,花了钱而不一定有好结果,还不如经营者靠自己的经验和直觉。


快餐选址的七大要点

一、了解自己和顾客
知彼知已,百战不殆。一个品牌要知道哪些地方适合开店,首先要了解自己,知道自己是谁,清楚产品、服务、环境和价格的组合在整个市场上处于什么水平,还要了解自己的目标顾客是谁,实际上更为哪些顾客所接受和偏爱。顾客特征中最关键的因素是购买力,它决定了一切。其次是年龄,少年儿童、中青年和中老年的消费习惯有很大差别。消费偏好也很重要,北方人爱吃面,南方人爱吃饭,留过学的人更容易接受西式食品等等。已开有店铺的品牌可以直接从自己的顾客那里得到结论,尚未开店的新创品牌就要研究产品和定位相同或相似的品牌以得出结论。

二、了解竞争对手
竞争对手不仅是敌对关系,是店址的竞争者,也是选址时的参照物。要了解主要竞争对手的目标顾客有什么特征?重点在那些区域开店?选址策略是什么?他们在选址中有何成功与失败之处?对于那些自己的产品、服务、环境和价格的组合与哪些竞争品牌更为相似,与哪些竞争品牌能形成互补关系?某一特定店址所在商圈内竞争对手的生存情况如何?

三、熟悉主要商圈
主要是研究重点城市的主要商圈的特征,了解商圈是以商业为主还是以商务为主,是市级商圈还是区域或社区商圈,商圈内的主要商业形态是什么,商圈辐射能力如何,餐饮竞争情况,客流的数量和特征等。结合自身的市场定位,明确市场布局,明确哪些地方可以开店,哪些地方不能开店,尤其要确定应优先选址的重点区域。此外还要重点了解了解目标顾客在一个城市及全国的地域分布与活动规律,例如北京的外企白领主要在东三环附近的写字楼上班,主要在中高档百货商场及秀水街等市场购物。选址就要找到目标顾客经常出没的地方开店。

四、广泛寻找店址信息
好店址难找,相信很多人都会对此有同感。必须掌握足够数量的优质备选店址,才有可能进行优中选优。如果手头只有别人挑剩下的不良店址,最后只能矮子里拔大个,不可能选到什么好店址。寻找店址信息最好是多管齐下,调动一切力量寻找优质店址。

五、店址调查
当找到一个看似不错的店址,但没办法确定是否真正可行,此时需要进行选址调查。重点调查内容包括:确定店铺可能的辐射范围,辐射区内的人口数量与特征、竞争情况,商圈环境等内容。此外还要调查了解店址前的客流量、店址的可见度、便利性、拦截与互补等。

六、可行性分析
选址开店是一项风险很大的投资,可行性分析可以重点从收益和风险两方面进行。收益分析是依据店址所能带来的客源的质量和数量在当前的产品价格与服务速度之下预测能实现多少营业额,然后根据成本费用情况对盈利进行估算,根据投资总额测算投资回收期和回报率。风险分析主要是了解商圈发展、道路改造、人口数量与结构的变迁、竞争变化等因素可能对店铺未来经营产生的影响,评估实现预期收益的可能性。

七、做出正确的决策
明确了店址未来的预期收益及实现收益的可能性与风险,就能一个店址是否可行做出判断。但选址决策时还要参照开店目的、资金情况、发展战略等因素,如果是为了迅速获取利润,就要求店址的各方面条件都很好,投资回收期很短;如果是为了推广品牌,要求店址可见度高,客流量大,对回收期要求不高;如果是抢为了占市场,只要店址所处的商圈和位置较好,成熟度不高也没关系,这要求企业有充实的资金支持。有了充分的选址调查和分析,做出正确的选址决策并非是难事。

快餐选址常犯的三种致命错误

选址是决定快餐店成败的关键要素,很多餐厅失败的原因都可归结为选址错误。选址就是选顾客,要选择目标顾客密集存在的地方开店。选址错了归根结底会体现在有效客源不足上,从而导致店铺经营失败。选址常犯的错误有如下三种:

 

第一种是主力店或商圈不成熟,客源太少,即使所有人都来用餐也不能实现满意的营业额。目前北京商业竞争激烈,新开业的商场生意一般不会太好,客流量很小,一般需要养一段时间才能达到不错的客流量和营业水平。新商场开在成熟商圈内客流培养时间相对短一些,如果新商场作为主力店开在新商圈里,客流培养时间会更长,风险相当大。快餐店是依托主力店(大型商场等)生存的附着店,顾客来源主要依赖商场的客流。如果快餐店开在不成熟的主力店及商圈内,通常会象商场一样遇到客源不足的问题,开业初期赔钱的可能性极大。例如望京商圈几年前开过中福等大型商场,但后来都倒闭或转型,在其内开设的餐厅自然也难逃厄运。因此中小快餐品牌要有心理准备,如果资金不足以支撑店铺赔一年的就不要选择不成熟商圈开店。

 

第二种情况是顾客类型不符,虽然看起来客流很大,由于年龄、职业、消费水平及消费偏好与目标顾客特征不符,多数人都不可能经常来用餐,导致有效客源不足。顾客的各项特征中对餐厅经营影响最大的是消费水平,如果在低收入人群密集小商品批发市场旁边开一家高价位快餐店,餐厅外面人流量虽然很大,但因消费能力不够而很少来用餐,餐厅生意肯定不会好。例如有一家金翠河茶餐厅,价位很高却在北海西侧一个普通消费群体集中的地方开了一家店,结果自然是经营惨淡。因此,选址不能光看客流的绝对数量,更重要的是考察目标顾客的类型和数量,看其能否达到要求。

 

第三种情况是由于位置不好顾客进入不便或因为竞争对手拦截导致客源不足,虽然外面客流量很大,但对餐厅的实际贡献却不大,很多快餐店所犯错误都属于这种类型。例如安贞华联三层的玄生日本料理隐藏在商场的深处,顾客很难看到和找到。再如双安北面的馄饨侯(现已关闭),顾客主要来自超市发方向,中间经过麦当劳、永和大王、半亩园、吉野家等品牌的重重拦截,最后前来用餐的只是“漏网之鱼”和一些偏好者。对那些可见度低、进出不便、被拦截程度很高的店址来说,除非租金特别低,足以弥补位置不好所带来的不良影响,否则根本不值得选择。

 

选址对快餐店来说事关成败,如果餐厅内部经营有问题,例如口味不好、质量差、服务差、速度慢等,还通过内部调整提高水平以使顾客满意;如果错误地选择了客源不足而且狼多肉少竞争激烈的店址,基本上无计可施了。最好的办法是早点关闭,想坚持就要准备一大把钱来“烧”,直到店铺开始盈利为止。总之,对快餐店来说好店址是稀缺资源,不容易找到,但决不能因此而迁就那些似是而非的店址,要擦亮自己的火眼金睛,努力从一堆“破铜烂铁”中找出闪光的金子。


黄金地段选店铺7条标准

为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆,而有的繁华地段的店铺生意却很难做,说明具体情况还要具体分析。上海开业专家志愿团的专家向寻找店铺“黄金市口”的投资者提供七点建议作参考:
1、交通便利的地区,或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店。行人多的一边开店为好。
2、接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大工厂、机关附近,这一方面可吸引出入行人经过,另一方面易于使顾客记住该店铺的地点,来过的客人向别人宣传介绍,会比较容易指引人光顾。
3、选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展,会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。
4、同类店铺聚集区域。大量事实证明,对那些经营选购耐用品的店铺来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能招徕顾客。
5、要选择较少横街或障碍物一边。许多时候,行人过马路,因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人,便容易忽略一边的店铺。
6、与其选择现在被商家看好的店铺经营位置,不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道
7、有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所,不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所,再根据当地环境情况确定经营方向。


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