买房选房技巧 教你看房子

下定买房决心可能容易,但要实际置业却不是一件轻松的事。房地产的广告铺天盖地,优惠促销手段五花八门,售楼小姐一个比一个牙尖嘴利,往往让经验不足的首次置业者“晕头转向”,那么,如何才能买到一套心仪的房子不留遗憾呢?买房选房有技巧,找对方法选好房。

1、确定你的购房资金预算。

2、根据预算,寻找符合自己经济能力的房源。

3、在初步确定的房源中,最终敲定拟购房屋。具体考虑以下几点:

首先考虑地段。(如果是自住,主要考虑自己工作生活的方便性,同时兼顾房屋未来升值潜力;如果是投资,主要考虑升值因素)

其次考虑户型、物业、周边配套、及房屋性价比。(即使是自住的,也要考虑升值潜力因素)

再次考虑开发商实力。

4、具体签订购房合同时,以下问题容易忽视,但一旦出现问题,你会后悔莫及。

(1)所购房屋是否是两证齐全(及土地证、房屋产权证齐全,土地证必须是国有出让土地,千万不能买集体土地上的房子,除非是经济适用房),开发商是否五证齐全(土地证使用证、土地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证、销售许可证)。

(2)关注所购房屋性质(是住宅还是商业用房,如果是商业用房,今后的水电费都是按工业价格计收的)

(3)在缴纳定金之前,一定要问清楚自己能否申请银行贷款,因为一旦定金缴纳,合同签订,那么,万一你银行贷款贷不下来,你就无法付清房款,而开发商是不会同意你退房的,届时你将损失定金。

看房子的性价比

开发商定价有三种方法:成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。在外部因素相对稳定的条件下,房地产自身性能对房地产价格的影响更为直接,更具决定性。

最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。

品牌开发商,保障质量。值得消费者注意的是,除了我们常提到的建筑质量外,还应该充分考虑开发商的背景和实力,这就是品牌问题。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。

要有大地段概念。所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面。目前,很多人在购房时仍依据传统观念,着眼于眼前的区域成熟程度,而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时,重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。

设施配套包括通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。有些小区还配有净水设备,采用专用管道输送饮用水到户。现在许多项目卫星电视接收系统、可视对讲系统已经较为普及。

户型设计灵活、超前。好的户型设计既要符合买家需求,顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求,又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性;还要有灵活性、超前性。现在,有些发展商做的户型可以让买者根据自已的需求进行DIY,这就考虑到了户型的灵活性,并且当今后住家的人员发生变化时,这种户型也不会“落伍”。

社区环境,成本不高、可视率强、欣赏性高。能与阳光、绿地、鲜氧为伴,成为众消费者的理想。在楼盘的众多卖点中,小区环境的好坏已越来越受到购房者的关注。住宅小区的环境景观建设,要让景观环境与建筑形势相统一,让小区环境与大社区环境相匹配。


教你看房子

第1式 看位置

房产作为不可动的资产,所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式,即使买房的首要目的是为了居住,购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值,所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状,还要看发展,如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房,待规划中的各项设施完善之后,则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值,研究城市规划,分析住宅所在区位的发展潜力,对购房者十分重要。

第2式 看配套

居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。如果是老年人居住最好还要有便利的医疗服务机构。

目前在售楼书上经常见到的“会所”,指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限,普通老百姓购买的房子面积不会很大,购房者买的是80平方米的住宅,有了会所,他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性,休闲、社交的需求越来越大,会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施,收费标准如何,是否对外营业,预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题,也是购房者应当了解的内容。

开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠,此时作为消费者,一定要保持清醒的头脑,对于开发商所描述的种种加以判断,并考察开发商之前所建设项目的情况,然后再结合其他条件做出决定。

第3式 看绿化

目前住宅项目的园林设计风格多样,有的异国风光可能是真正翻版移植,有的欧陆风情不过是虚晃几招,这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。

第4式 看布局

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到,购房者应该了解。

一般来讲,规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围,其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同,前者包括了用地范围内的建筑面积,而总用地一样,因此在指标中,前者高于后者。

容积率高,说明居住区用地内房子建的多,人口密度大。一般说来,居住区内的楼层越高,容积率也越高。以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右,高层高密度的住区容积率往往大于2,在房地产开发中为了取得更高的经济效益,一些开发商千方百计地要求提高建筑高度,争取更高的容积率。但容积率过高,会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形,将极大地影响居住区的生活环境。

容积率的高低,只是一个简单的指标,有些项目虽然看上去容积率不高,但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库,而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。

在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。

第5式 看区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。


第6式 看价格

看价格的比较时,首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价,有的是“开盘价”,即最底价;有的是“均价”;有的是“最高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格,因为这几个房价出入很大,不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”,也会对房屋的价格有影响,比较房价时应考虑这一因素。

当几个楼盘站到同一起跑线上后,购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除,然后再综合比较。一般来讲,性能越好的楼盘越贵,此时就需要冷静分析:哪些性能是必须的,哪些性能对自己无用,对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。

第7式 看日照

万物生长靠太阳,特别是对经常在家的老人和儿童来说,阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候,保证住宅的卫生,提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准,由日照时间和日照质量来衡量。按照《住宅设计规范》规定:“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过4个时,其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点,但值得注意的是:有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求,南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。

第8式 看通风

在炎热的夏季,良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。

第9式 看户型

平面布局合理是居住舒适的根本,好的户型设计应做到以下几点:

(1) 入口有过渡空间,即“玄关”,便于换衣、换鞋,避免一览无遗。

(2) 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅,其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫,带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。

(3) 起居厅的设计应开敞、明亮,有较好的视野,厅内不能开门过多,应有一个相对完整的空间摆放家具,便于家人休闲、娱乐、团聚。

(4) 房间的开间与进深之比不宜超过1比2.

(5) 厨房、卫生间应为整体设计,厨房不宜过于狭长,应有配套的厨具、吊柜,应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。

第10式 看设备

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位,是否有方便、实用、高科技的趋势。另外,在选择住房的时候,也应当注意配套设备技术的成熟度,即是否被广泛使用,是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点,盲目使用不成熟的高科技产品,最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。

第11式 看节能

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。住宅外墙应有保温、隔热性能,如外围护墙较薄时,应加保温构造。



如何看设计图

如何看设计图这里所说的设计图,包括效果图、设计方案和施工图。当一份设计好的作品放在眼前时,我们该如何去看呢?

1. 首先要从设计方面去看

(1) 布局是否合理。

(2) 是否符合人体工程学,交通线设置是否合理。

(3) 用色是否符合色彩学原理。

(4) 用色是否符合色彩心理学原理。

(5) 设计风格是否统一,设计造型是否相配。

(6) 人工照明设置是否合理。

(7) 个体设计是否具有技术上的可实施性。

(8) 设计是否在真实的预算范围。

(9) 个体设计是否具有技术上的可实施性。

(10) 设计是否在真实的预算范围。

(11) 设计是否符合现行的技术规范与安全规范。

(12) 设计个体之间的关系、尺度的把握是否合理

(13) 兴趣中心的营造。

(14) 设计元素的应用。

(15) 设计的创造性。如果是手工图,还需要看表现技法是否成熟;如果是电脑图,还需要看图像表现是否逼真。

2. 大众化的看图方法买

普通业主本身并不具备按照上面理论来分析的能力,因为大多数并不具备这方面的知识。难道仅从画得漂亮不漂亮来看? 笔者有以下几个方面的建议:

1) 看图面大的配色是否顺眼。行内有一句俗话:和谐就是美。首先要从第一感觉来看。这是从大体上来说的。不管是不是内行,都会有自己的一种看法和审美观。

2)看真实度。很多设计师在画效果图时都会故意调整一些尺寸来尽量地满足自己图面的需要。例如20M2的房子画成40M2的,层高2.6m画成3.5m。而在平面图中,往往会把房子的框架面积和家具采用不同的比例,这尤其在发展商的图纸上最容易发生。很多业主其实都看过无数次自己的房子了,这里一眼就可以知道究竟家里有没有这么大、这么壮观、能不能放下这么多家具。

3) 看设计是否满足自己的需要。一般您原先都会有一些自己的需要。例如您需要的柜子有没有,餐厅中餐桌的大小是否符合使用要求等。

4) 设计是否有创意。一个好的设计师,总会有画龙点睛之笔。在家装中,设计项目不是很多,所以一两个纯装饰项目就能体现出设计思想。

5) 是否对现有的环境有改进之处。您的房子都会有这样那样天生的缺陷,有一些是无可救药的,但有一些是可以改良的,这里就最能看出设计师的设计技巧。

6) 是否符合现实。有一些设计图天马行空得有点脱离现实,这也是值得注意的,这就要根据实际的国情、环境和家庭情况来看了。

综上所述,如果您拥有一定的基础知识,上面的两类看图方法都是可以参考的,或者选择一种比较符合自己实际的方法即可。


通过风水看房子

一、看周围环境的好坏新

楼房风水的好坏,首先要这栋楼房周围的环境情况,前后左右的道路、河流和人工建筑物的情况,对整栋楼房的风水休戚相关。

1、首先是看河流和道路,如果有河流和道路弯环抱着楼房为吉,如果有河流或道路的弯弓顶向着楼房,是反弓水不吉,道路或河流笔直地冲来是为箭煞,不吉。

2、看建筑物或山体,后面有高大平整的建筑物或者方、园、尖的秀丽山体做后托为吉,后面低矮或后面零乱、空缺、有尖射、过于逼压等不吉,前方避压、闭塞、有屋箭、屋角等形如凶器的建筑物冲射不吉,前方开旷、景色秀美吉;左边的建筑物高于右边一般为吉,右边的建筑物比左边的高,特别是有奇形怪状的建筑物一般不吉。

3、看地形地势,楼房不宜建在孤山顶上,不宜建在水体上,建在山脉的脊线上和水体上是不好的选择。不能建在悬崖峭壁的下面等。

4、看周围有没有寺庙、军警部门、火葬场、公墓、监狱、神坛等,阳宅应该远离这类建筑物。

总体来说,周围山清水秀,后有高靠,前有秀水,环境整洁优美,没有明显的形煞,采光通风良好,祥和安静,是为好的环境,也就的风水宝地了。

二、看楼房的立向与周围形峦的配合新

关系楼房风水好坏的第二个问题,是楼房的立向是否合理。

周围有优质的外部环境,是营造阳宅好风水的基础条件条件。这些条件是否得到合理的利用,需要通过立向来实现。

举个例子来说吧。假如某一的地方,外部环境很好,非常符合风水学山环水抱的原则,又景色秀美。东北方开阔,能有一条小河经东方、东南方、南方弯环抱来,最后流倒西北方向出去,水出的位置关锁非常好。周围的山或建筑物也符合后高前低,左高右低的要求,南方又比较开阔,这就具备了建造一处好风水的基本条件了。但是同是这个地方,如果不会立向,也会做成凶宅。

按照赣南杨公风水术的理论,这样的地方应该立坐正北、朝正南(即坐子山正针向午山正针)的坐向,才是合理的。才能实现丁财贵三全。如果立向的时候,错立了子山兼癸或子山兼壬的座度,就叫出卦了,就变成了病死墓绝水上堂,住进去就会药罐不断,破财损人口,还会出现“成材之子早归阴”的后果。如果是一家之宅,住久了难免绝嗣。

用直观的方法看房子的立向是否合理,可以通过看后山顶和看前方堂局的方法来鉴别。特别是靠山面水的房子,如果房子的建筑纵向中轴线明显偏离了后山的山顶,前方的堂局明显歪斜而偏向一边,此房的立向肯定不合理。

要精确地确定房子的立向是否合理,要使用罗盘格定来龙入首、格定水口,测准坐向,才能真正确定。这需要系统学习过风水术的基本原理,会使用罗盘,才能作到。!

三、看楼房的立面和平面造型

与楼房风水有关的第三个因素就是房屋的立体和平面造型。

1、宅形:

房子的造型千奇百怪,用风水术的理论来概括之,却只有五种:金形、木形、火形、水形和土形。金圆、木长、火尖、水曲、土方。

其中,以方形的土形最为稳重,土者万物之母也;其次是圆形的金形房子,此二者为吉利的造型。所以,中国古代建筑主要是土形的房子居多,也有圆形与方形结合的成功例子,例如客家围屋,不但有方形的,也有圆形的,还有马蹄形的,根据地形地貌的特点采用不同平面造型,与周围环境融为一体,无论从景观的角度还是风水学的角度,都无可挑剔。

火形带煞,水形不稳定,木形也不太恰当。属于不吉的造型。扇形或梯形的房子,前窄后宽为吉,前宽后窄为凶。

房屋是供人休养生息的场所,其造型应该以端庄稳重、美观大方、完整、大小高低失中为吉。歪斜、扭曲、缺角、尖突 、奇形怪状、高低宽窄不成比例都属不理想的宅形。

现代城市中,有些人奇欢猎奇,设计的房子立体造形奇形怪状,我觉得这是对老百姓的身家性命不负责任的一种做法!

2、平面造型

距形的平面结构,外表稳重端庄,内部有利于房子内部各个功能区的合理分割,便于利用,应列为首选。

前略窄后略宽的梯形,较利财丁,故说:“屋作斗斛形,横财旺人丁”。如果前宽后窄,则属不利钱财之宅

扇形,前宽而后窄,不聚气,不利财丁。古人云:“屋造扇面形,痰痨必伶仃”。

圆形、马蹄形、椭圆形、八角形等只宜用于大型的建筑群体,而且还须与的地形地貌相吻合方为合适。客家地区的圆形、半圆形、马蹄形围屋,外圈建筑呈圆形或半圆形,其中心主厅则是方形,象征天圆地方之义。圆形属金,“宅相金字平,富贵人丁亨。”

房屋最好八方完整,房屋总体平面存在缺角是属于有缺陷的结构。一般来说,缺角所在的方位往往对应于家庭中相应的人与事的不完美,缺角的程度越厉害,所表现出的信息也就越明显。

尖突在五行上属火,:“屋造火字形,痰火久闭经。”

长宽比超过2:1的狭长形房屋,长宽比小于2:1的扁平状房屋,难聚财,福泽浅,如宅后无靠山依托,人财冷退,一代不如一代。此属木形,“屋做木星长,克妻主少亡。”)

锯齿形的房屋,又叫磨牙煞,家庭多争执、多是非,婚姻不顺者多。锯齿形和弯曲而矮的宅形属水,:“宅相如水形,是非官讼频。”“水星屋不齐,忤逆无立锥”。


四、楼层的五行属性

古代建筑多为平房,因此在古代堪舆学中没有任何关于楼层情性的论述。随着城市化进程的加快,摩天大楼越来越多。为了节省用地,许多中小城市也开始停止分立式住宅的审批。高层住宅的堪舆是摆在我们面前的新课题。

近些年来,许多堪舆理论研究者用参照古代关于房屋“进数”方面的理论或用先后天数来定位楼层五行属性,取得了一些成果,但理论尚不完整,且与实际情况不尽吻合。

现在比较流行的主要有两种方法:

一种是将八宅飞星法套用于楼层,从大楼的坐山卦起飞星,以大门所属九星定位第一层九星所属,再按五行相生原则依次确定各层九星所属。伏位(左辅)、生气(贪狼)属木,绝命(破军)、延年(武曲)属金,五鬼(廉贞)属火,六煞(文曲)属水,天医(巨门)、祸害(禄存)属土。以年命纳音与楼层五行论吉凶,相生、比和为吉,相克为凶。

一种是以先天数来定位楼层五行属性。一六层属水,二七层属火,三七层属木,四八层属金,五十层属土。以年命纳音与楼层五行属性或者与五子运配合起来论吉凶。

两种理论与方法均有一定的道理,在实际操作中各有应准,准确率还须经过更多风水实际的验证。

首先,应该明确,对阳宅风水好坏的评价应在全面调查研究的基础上根据堪舆学理论进行综合分析后才能得出,楼层的层数五行属性对阳宅风水的总体影响并非决定性因素,与整座楼房的外部风水格局以及单元内部布局相比,仍是小巫见大巫的次要因素。

其次,八卦和河洛阐述的是平面方位之理,用之于楼层显得十分勉强。平面方位是二维坐标体系,楼层的高低属三维坐标,用二维坐标的理论去分析三维坐标的规律,在理论上也讲不通。如果将河洛、八卦看成是立体的模型,则楼层的五行属性就不是上面所说的那么简单,不能用立体的河洛、八卦在平面上的投影来确定楼房的五行属性,而应该将整栋楼房视同是一个整体的河洛或者八卦,所得出的结论也应该是三维的,而不是两维的。

其三,以宅主年命纳音与楼层五行属性论生克的理论和方法,理论上有失严谨,有以偏概全之嫌。为什么?因为人的五行宜忌应以四柱用神为准,不同时空出生的人类个体,其先天所秉受的五行之气各不相同。命局五行的不平衡是绝对的,平衡是相对的。选择四柱用神就是有目的地去弥补人类个体四柱五行的不足部分,去其有余部分,或用之达到通关的目的,使其命局五行趋向相对平衡。按年命纳音配楼层五行属性,只有在年命纳音符合四柱用神的情况下才能起到调补作用。但是,在多数情况下,年命纳音与四柱用神是不一致的,当年命纳音正好是命局忌神时,用之调补岂不是助纠成虐?所以,笔者认为应以宅主四柱命局和大运综合平衡后所取用神为依据来选择楼层才较为合理。

其四,将楼房的风水格局与楼层分割开来,显得比较粗糙。事实证明,同样的楼层,如果立向不同,则楼层的吉凶状况也各不相同。并非某某楼层吉某某楼层凶这样简单。

笔者在风水实际中,悟到从五行的基本情性入手来分析楼层的五行属性的新思路。楼房不论高低,底层位于整幢楼房的最底部,与土密切接近;住在底层也不须上下楼梯,其性质为静而不动,与土的情性较为吻合,应按土论。二层是建在第一层的上面,按五行相生原则,应按金论。依此类推,三层属水,四层属木,五层属火。方与楼层的实际情况吻合,一般楼房的顶层最热,热者火之性也,且火的基本性质是“炎上”,因此把顶层的属性定位于火是合理的。第二、三层一般较为凉快,何故?金居西其性凉,水居北其性寒也。楼房不论多少层,底层永远属土,顶层永远属火,此乃不易之理。十层者,一二层属土,三四层属金,五六层属水,七八层属木,九十层属火。在此基础上,可进一步分清五行的阴阳属性,单数层属阳,偶数层属阴。十层以上之高楼也可依此理推之,将楼房平均分成五段,最底下一段为土,其上依次为金、水、木、火。

研究过四柱预测的人知道,四柱木火两旺、土薄金虚之人易患心脏病,宜取土金为用,宜选择属土属金之楼层方与四柱用神不背。按照现代医学理论,心脏病患者不宜剧烈运动,以住底层或二层为宜;四柱以火为用神者,多怕冷,宜多运动,适宜住在顶楼。易理和医理何等相似!

乡村阳宅以山水堂局为重,城市阳宅以内部布局是要(特别是三层以上的分层式住宅)。


返回顶部